Boligsalg: Velg takstmann før du velger megler

Du er råvaren:

I dag er bolighandelen blitt en industrikjede. I den kjeden sitter det én aktør som har fått veldig mye makt: forsikringsselskapene som selger boligselgerforsikring / eierskifteforsikring – for eksempel Fremtind, som selger slike forsikringer gjennom SpareBank 1 og DNB.

LA OSS VÆRE ÆRLIG HER:

Når du selger bolig, er du ikke kunden. Du er råvaren.

Du blir pakket inn i en “totalpakke”: megler, takstmann, tilstandsrapport, boligselgerforsikring. Alt “ordnes” for deg. Høres trygt ut. Men trygt for hvem?

Slik fungerer næringskjeden i praksis

Det som ofte skjer i dag:

• Meglerkontoret har en avtale.

• Avtalen peker videre til et bestemt forsikringsselskap.

• Forsikringsselskapet stiller krav til hvilken type tilstandsrapport som skal brukes.

• Forsikringsselskapet har et eget nettverk av takstmenn / bygningssakkyndige de vil bruke.

• Samme forsikringsselskap selger også boligselgerforsikringen du “må ha” for å være trygg etter salget, fordi du kan bli holdt ansvarlig for skjulte feil og mangler i opptil fem år etterpå.

Dette betyr at mange ledd som egentlig burde kontrollere hverandre – megler, takstmann, forsikringsselskap – i realiteten trekker de i samme retning. Dette er et klassisk vertikalt oppsett: én aktør får definere produktet, kontrollere dokumentasjonen og selge løsningen.

Hvorfor er det et problem for deg som selger? Fordi alle de andre i kjeden har sine egne interesser. Ikke dine.

Megler vil ha et salg uten friksjon. Forsikringsselskapet vil begrense sin egen risiko. Takstmannen som får oppdraget gjennom megler/forsikring, vet helt konkret hvem som sørger for neste jobb.

Gjett hvem som faktisk sitter igjen med ansvaret i fem år hvis noe går galt? Du!

Når takstmannen ikke først og fremst jobber for deg

I et ideelt system skal takstmannen (nå kalt bygningssakkyndig i lovverket) gi en nøktern og teknisk riktig tilstandsrapport. Det er denne rapporten som kjøper senere kommer til å lese som “fasit” på boligens tilstand.

Problemet oppstår når takstmannen ikke lenger er din rådgiver – men en del av meglerpakken.

Dette ser vi i praksis:

• Megler blander seg inn i rapporten.

• Megler kan forsøke å få ned alvorlighetsgrad (“kan vi få en bedre tilstandsgrad her?”).

• Hvis takstmannen ikke “glatter ut”, kan megler bare hente en annen takstmann som er mer medgjørlig. Dette er dokumentert i norsk presse: en megler fikk tak i en ny takstmann fordi den første var “for kritisk”. Den andre leverte en “snillere” rapport på et hus han egentlig ikke hadde faglig erfaring med.Nettavisen

• Forsikringsselskapet blander seg inn i rapporten.

• Forsikringsselskapet kan forsøke å få opp alvorlighetsgrad, for å sikre selskapet.

• Takstmannen slites mellom disse og kan neppe karakteriseres som uavhengig.

Spør deg selv: Hvis takstmannen vet at for kritiske merknader betyr at megler ikke bruker ham igjen – hvor fri er han egentlig?

Rotete rapporter = utrygg kjøper = større risiko for krav senere

De nye reglene etter 1. januar 2022 sier i praksis: Du som selger må dokumentere boligen grundig. Hvis det er opplyst og dokumentert, kan kjøper ikke komme etter deg med krav på akkurat det punktet. Hvis det ikke er dokumentert, kan du få krav.

Så, hva skjer dersom rapporten er uoversiktlig, uklar eller mangelfull?

To ting:

1. Kjøper forstår den ikke.

2. Kjøper føler seg utrygg og reklamerer etter overtakelse.

Forbrukerrådet har vært tydelige på at tilstandsrapporten skal være tydelig, grundig og bygge på reelle observasjoner. Den skal beskrive faktisk tilstand – ikke være et salgsprospekt i teknisk forkledning.Forbrukerrådet

Når rapportene blir “rotete satt opp og vanskelig for en boligkjøper å sette seg inn i”, er det ikke bare kjøpers problem. Det er ditt. Fordi uklarhet = konfliktpotensial i ettertid = krav mot deg.

En ryddig, tydelig rapport beskytter deg. En pyntet rapport kan i verste fall skade deg.

Meglers mål er raskt salg. Ditt mål er ansvarsfrihet.

Megler vil ha:

• Et salgbart prospekt

• Kort budrunde

• Høy pris

• Minimal friksjon fram til kontrakt

Du vil ha:

• Dokumentert teknisk sannhet

• Minst mulig ansvar i etterkant

• At kjøper er informert på forhånd, ikke sint etterpå

Dette er ikke helt samme mål.

Eiendomsmeglingsutvalget (NOU 2021:7) har understreket at forbrukeren skal ha fritt valg av eiendomsmegler, og at konkurransen skal fungere uten at du bindes til andre tjenester på kjøpet.Regjeringen.no I klartekst: Du skal ikke presses inn i én kjede.

Likevel ser vi i praksis at veldig mange boligselgere “bare gjør som megler sier”.

Det er behagelig der og da. Men det kan bli dyrt senere.

Hva skjer hvis du velger din egen uavhengige takstmann først?

Her snur du hele spillbrettet.

Hvis du kontakter en uavhengig bygningssakkyndig/takstmann før du ringer megler:

• Takstmannen jobber for deg – ikke for megler, ikke for forsikringsselskapet.

• Du kan be om en grundig teknisk tilstandsrapport som faktisk beskriver boligen slik den er, rom for rom, ikke slik den burde se ut i en annonse.

• Du får fakta på bordet før megler i det hele tatt kommer på befaring.

Resultatet?

Du velger megler, ikke omvendt.

Når du allerede har en ferdig, profesjonell tilstandsrapport som oppfyller forskriftskravene, står du fritt til å velge akkurat den megleren du vil.Regjeringen.no Megler kan ikke bruke rapporten som “lenke” til sin pakke.

Du velger forsikring.

Boligselgerforsikring (tidligere kalt eierskifteforsikring) er ikke én vare fra én leverandør. Det er et produkt flere aktører tilbyr, og vilkår og dekning varierer – blant annet krav til hvor grundig tilstandsrapporten er og hvem som har skrevet den. Når rapporten er din, kan du sjekke vilkår på tvers. Du er ikke låst til “den forsikringen megler bruker”.

Megler kan ikke presse tilstandsgrader.

Hvis en megler prøver “kan vi senke denne til TG1, det ser litt dramatisk ut?” – så kan du svare: Nei. Rapporten er ferdig. Vi lyver ikke. Punktum.

Du reduserer konfliktrisiko.

Jo mer konkret og etterprøvbart som er dokumentert før salget, jo mindre rom er det for reklamasjoner i etterkant. Det er hele poenget med lovendringen fra 2022: kjøper skal vite hva de kjøper, før bud. Mindre konflikt = færre krav = lavere personlig risiko for deg.

“Men megler sa at deres takstmann er obligatorisk …”

Nei. Det er ikke lov at du skal tvinges inn i en bestemt leverandørkjede for å få solgt bolig. Myndighetene har vært tydelige på at du som forbruker skal ha reelt valg både av megler og tjenester rundt.

At megler anbefaler noen, er greit. At megler legger press og fremstiller det som et krav, er noe helt annet.

Og et siste, veldig praktisk poeng: Hvis megler allerede har bestemt hvilke funn som skal tones ned i rapporten før rapporten skrives, hvem tar regningen hvis de funnene dukker opp som krav fra kjøper etter overtakelse? Hint: ikke megleren.

Hva bør du konkret gjøre som selger?

Bestill en uavhengig tilstandsrapport først.

Finn en takstmann/bygningssakkyndig som ikke er “husleverandør” til ett bestemt meglerkontor. Be om skriftlig at rapporten skal utarbeides i henhold til forskriften etter avhendingslova, med full teknisk gjennomgang. Se tak.st

Be om tydelig språk.

Rapporten skal kunne leses av et vanlig menneske. En rotete rapport skaper usikre kjøpere – og usikre kjøpere er reklamasjonsbomber med forsinket tennsats.

Få fakta om svakheter nå, ikke etter visning.

Hvis takstmannen finner fukt, setningsskader, dreneringsutfordringer eller råtefare: BRA. Nå vet du det. Nå kan du enten utbedre før salg, eller opplyse om det – og dermed stå tryggere juridisk.

Hent inn meglere – på dine premisser.

Når du allerede har en ferdig rapport, kan du invitere tre meglere på befaring og spørre: “Hva kan du gjøre for meg, gitt at dette er rapporten som ligger til grunn?” Da konkurrerer de på pris, strategi og honorar – ikke på å “fikse” dokumentasjonen.

Velg boligselgerforsikring som passer deg – ikke dem.

Ikke alle vilkår er like. Forsikringen skal beskytte deg i inntil fem år mot krav om skjulte feil og mangler. Da bør du være trygg på at vilkårene faktisk gjelder din bolig og din rapport, ikke først og fremst beskytter selskapet som selger forsikringen.

Oppsummert:

Det viktigste dokumentet i et boligsalg er ikke prospektet.Det er ikke stylistens puter i sofaen.Det er ikke dronebildet i solnedgang.

Det viktigste dokumentet er TILSTANDSRAPPORTEN.

Tilstandsrapporten er det som avgjør hvor mye ansvar du sitter igjen med etter salget, og den er grunnmuren for både prisen, budrunden og forsikringsvilkårene i etterkant.

Hvis du lar megler og forsikringsselskap styre den rapporten for deg, har du i praksis gitt fra deg kontrollen over både økonomisk risiko og forhandlingsmakt.

Hvis du derimot starter med å engasjere en uavhengig takstmann/bygningssakkyndig – før du velger megler, før du velger forsikring – så snur du maktbalansen. Da er det du som eier sannheten om boligen din. Da er det du som velger resten av kjeden, ikke kjeden som velger deg.

Og akkurat det er forskjellen på å selge bolig – og å bli solgt.