Ny forskrift. Dette må jo bli bra.

Frank Ravna
20. des. 2025
4 min lesing

Når kommersielle aktører får skrive loven.

Og til administrerende direktør

Jeg har sett tittelen:

«Nye regler for tilstandsrapport skal gi tryggere bolighandel, men flere endringer bør vurderes.»

Når man hevder at nye regler gir tryggere bolighandel, må man forklare hvordan og for hvem tryggheten kommer. I det innlegget mangler det både begrunnelse og mekanismer — det er bare en påstand uten substans.

Jeg skal være helt ærlig:

Jeg får en vond smak i munnen når ordet trygghet brukes av et takstforbund som samtidig er preget av det som må kunne betegnes som historiens mest alvorlige antiseleksjon.

Dette er ikke ment som retorikk.

Det er ikke polemikk.

Og det er ikke personkritikk.

Det er et spørsmål om legitimitet.

Når et fagmiljø over tid rammes av omfattende antiseleksjon, er ikke det et kommunikasjonsproblem.

Det er et strukturelt problem.

Og strukturelle problemer forsvinner ikke av seg selv – uansett hvor ofte man gjentar ordene trygghet, forbedring eller justering.

Da er det rimelig å stille et enkelt, men ubehagelig spørsmål:

Lukker man rett og slett øynene og håper at problemet skal forsvinne av seg selv – uten å ta konsekvensene på alvor?

Eller erkjenner man at et system som kontinuerlig driver de mest risikobevisste og erfarne fagpersonene ut, ikke kan omtales som trygt – i alle fall ikke med faglig troverdighet.

La oss begynne der faglige vurderinger faktisk begynner

Faglige vurderinger starter aldri med ønsket effekt.

De starter med konsekvens.

Forskriften til avhendingslova (tryggere bolighandel), som trådte i kraft i 2022 og nå justeres videre mot 2026, har i praksis gjort tre grunnleggende endringer i markedet:

Opplysningsplikten er utvidet – ikke bare i bredde, men i dybde
Standarder er blitt normerende – ikke bare veiledende
Usikkerhet er gjort ansvarsbærende – hos enkeltutøveren

Dette er ikke kontroversielt.

Det er observerbart.

Fra opplysning til forventning

Tidligere handlet takstmannens rolle primært om å opplyse om observerbare forhold og kjent risiko.

Nå forventes det at den bygningssakkyndige også identifiserer potensiell fremtidig svikt, ofte basert på alder, erfaringsbasert funksjonstid og manglende dokumentasjon.

I teorien høres dette rimelig ut.

I praksis betyr det at:

fravær av dokumentasjon tolkes som risiko
alder tolkes som varsel
usikkerhet tolkes som ansvar

Det er her normglidningen skjer.

Når standard blir aktsomhetsnorm

NS 3600 omtales ofte som et praktisk verktøy.

Med endringene i forskrift til avhendingslova er dette ikke lenger dekkende.

NS 3600:2025 er nå eksplisitt innarbeidet i forskriften som normgivende kriteriesett for valg av tilstandsgrad.

Dette innebærer at en privat, ikke-demokratisk forankret standard i praksis er løftet til forskriftsnivå, med direkte betydning for ansvar, skyld og regress.

Konsekvensen er at takstmannens faglige skjønn i større grad underordnes standardens kriterier, samtidig som risikoen fullt ut bæres av den enkelte yrkesutøver.

Det mest problematiske er at veiledningen i realiteten kan utvikles i alle retninger, uten demokratisk kontroll. Dermed flyttes normgivningen fra lovgiver til private aktører – og lovgivning, som tidligere var et demokratisk ansvarsområde, blir i praksis privatisert.

Lovgiver setter rammen.

Private aktører fyller inn innholdet.

Takstmannen tar regningen.

Markedet responderer – helt rasjonelt

Parallelt med denne utviklingen ser vi tre tydelige signaler:

Antiseleksjon i takstbransjen som nærmer seg 40-50 %
Ansvarsforsikringer som på få år har gått fra rundt 16 000 kroner til beløp i størrelsesorden én million
Erfarne fagpersoner som trekker seg ut – frivillig

Dette er ikke støy.

Det er markedets måte å svare på ubalansert risiko.

Forsikringsselskaper priser ikke politikk.

De priser utbetalinger og regress.

Når premiene eksploderer, er det fordi systemet objektivt vurderes som høyrisiko.

Trygghetsindeks – trygg for hvem?

Antiseleksjon i denne størrelsesordenen er ikke et randfenomen.

Det er et strukturelt varsko.

Når de mest forsiktige, erfarne og faglig sterke utøverne systematisk forsvinner ut av ordningen, oppstår et ubehagelig, men nødvendig spørsmål:

Hvem er det som blir igjen til å definere hva «trygghet» betyr?

Trygghet kan ikke forankres i systemer som samtidig driver de mest risikobevisste fagpersonene ut.

Da blir begrepet hulere for hver dag som går. Ikke fordi intensjonen mangler – men fordi virkeligheten motsier fortellingen.

Det er derfor underlig, og ærlig talt bekymringsfullt, at dette ikke tas langt mer alvorlig enn det gjør.

Tryggere for hvem – helt konkret?

Det er verdt å si dette helt eksplisitt:

Det finnes ikke ett eneste argument for at NS 3600:2025 eller endringene i forskrift til avhendingslova har gjort – eller vil gjøre – situasjonen tryggere for takstmenn.

Tvert imot.

Endringene innebærer:

bredere opplysningsplikt
flere normative forventninger
sterkere kobling mellom standard og ansvar
økt betydning av fravær av dokumentasjon
et ansvar som i praksis er uavgrenset i tid og omfang

Ingen av disse elementene reduserer risiko.

Ingen gir bedre forutsigbarhet.

Ingen gir klarere ansvarsavgrensning.

Ingen gir lavere forsikringspremier.

Trygghet som bare gjelder forsikringsselskap, er ikke trygghet.

Når risikoen fullt ut legges på én aktør, kalles det risikoforskyvning.

NS 3600:2025 er mekanismen.

Det er et regressverktøy.

Når trygghet oppnås ved å bremse markedet

Det er her det virkelig interessante – og ubehagelige – bildet trer frem.

Hvis utviklingen fortsetter slik vi nå ser, er utfallet forutsigbart:

Antallet takstmenn faller.

Kapasiteten i markedet reduseres.

Ventetiden på tilstandsrapport øker.

Boliger blir liggende lenger før de kan legges ut for salg.

Færre boliger er i markedet samtidig.

Transaksjonsvolumet går ned.

Resultatet?

Færre konflikter.

Færre reklamasjoner.

Statistisk sett: tryggere bolighandel.

Ikke fordi kvaliteten nødvendigvis er blitt bedre.

Men fordi markedet er blitt tregere.

Tryggheten skapes ikke gjennom bedre informasjon, riktigere vurderinger eller klarere ansvarsdeling – men gjennom friksjon.

Gjennom flaskehalser.

Gjennom at yrkesutøvere forsvinner.

Det er samme logikk som å konstatere at antall trafikkulykkene har gått ned, etter at alle veiene ble stengt.

Bolighandelen blir tryggere – fordi mindre skjer.

Et ubehagelig, men nødvendig perspektiv

Dette er ikke et politisk poeng.

Det er systemlogikk.

Når færre takstmenn er igjen, øker også konsentrasjonen av makt og avhengighet. Konkurransen svekkes.

Sårbarheten øker.

Avstanden mellom dem som utformer rammeverket – og dem som bærer risikoen – blir større.

Hvis dette er veien videre, bør vi i det minste være ærlige om hva slags trygghet vi snakker om.

For trygghet skapt ved uttørking er ikke bærekraft.

Den er bare stille.

Til slutt

Jeg tviler ikke på intensjonene bak «tryggere bolighandel».

Men trygghet kan ikke måles utelukkende i færre konflikter, uten samtidig å stille det grunnleggende spørsmålet: hvorfor.

Reell trygghet forutsetter:

balansert ansvar
forutsigbare rammer
og et yrke som faktisk kan overleve

Alt annet er kosmetikk.

Når medlemmene diskuterer exit, forsikringshull og personlig ruin, samtidig som ledelsen snakker om trygghet og gevinst, da er ikke problemet kommunikasjon.

Da er det systemet.