Kjøpers rettigheter styrket i ny dom

(Høyesterettsdom: HR-2025-1749-A- “Musedommen”)

Når man kjøper bolig, er det mye å tenke på. Det siste man ønsker, er å oppdage skjulte feil og mangler etter overtakelse. Men hvor mye risiko må egentlig kjøperen bære – og hva kan man kreve av selger?

En fersk Høyesterettsdom (HR-2025-1749-A, ofte kalt “musedommen”) gir viktige svar, og styrker rettighetene til boligkjøpere.

Bakgrunnen for saken

Et par kjøpte en bolig hvor det etter overtakelse ble oppdaget:

• Museskader

• Feil ved kledningen

• Feilmontert fuktsperre i garasjetilbygget

  
  

Selger hadde gitt noen opplysninger i egenerklæringsskjemaet, blant annet at det tidligere hadde vært mus og at noe arbeid var gjort ufaglært. Under visning fant kjøperne noe som kunne være muse-lort.

Tingretten ga kjøperne medhold i å heve, men lagmannsretten mente kjøperne hadde “brutt undersøkelsesplikten” og derfor mistet retten til å påberope seg mangler.

Høyesterett var uenig – og slo fast at kjøperne ikke hadde mistet sine rettigheter.

Hva sier dommen?

Høyesterett slo fast at:

• Generelle risikoopplysninger er ikke nok. Opplysninger som “det har vært mus” eller “ufaglært arbeid er gjort” er for vage til å avskjære kjøpers rettigheter.

• Det kreves konkrete opplysninger. Først når selger gir tydelig informasjon om et faktisk problem eller skade, utløses kjøpers plikt til nærmere undersøkelser.

• Vanlig visning er nok. Kjøper kan forvente å oppdage det som er synlig og naturlig å undersøke. Man trenger ikke å gå lenger uten klare tegn eller konkrete opplysninger.

Hva betyr dette for deg som kjøper?

Denne dommen er gode nyheter for boligkjøpere:

• Du mister ikke retten til å klage bare fordi selger har gitt en vag advarsel.

• Skjulte feil og mangler er fortsatt selgers ansvar, med mindre de er konkret opplyst om.

• Din undersøkelsesplikt er begrenset til det du med rimelighet kan oppdage på visning.

Med andre ord: Selger kan ikke fraskrive seg ansvar ved å skrive “det har vært mus” – dersom det faktisk finnes skjulte museskader.

Praktiske tips til boligkjøpere

1. Les selgerens egenerklæring nøye. Vage opplysninger gir deg fortsatt rettigheter.

2. Still spørsmål på visning. Få klarhet i om risikoen gjelder noe som er utbedret eller fortsatt kan gi problemer.

3. Bruk fagfolk ved behov. Ser du tegn på skade, vurder å innhente en takstmann eller byggkyndig før bud.

4. Dokumentér funn. Ta bilder og noter svar du får fra megler eller selger.

5. Har du oppdaget noe etter at du har kjøpt: Kontakt en byggekyndig takstmann.