Selgers ansvar skjerpes etter ny dom
- Frank Ravna
- 18. sep.
- 2 min lesing
(Høyesterettsdom: HR-2025-1749-A – “Musedommen”)
Det er mange ting å tenke på når du skal selge bolig. Enda flere enn det var for noen få år siden. Hva selger skriver i egenerklæringen, hva takstmannen skriver i sin tilstandsrapport og hva megleren gir av opplysninger til kjøper kan få konsekvenser de neste fem årene.
Det store spørsmålet er om man kan gi generelle opplysninger, eller man må være mer konkret?
En fersk Høyesterettsdom (HR-2025-1749-A, kjent som “musedommen”) gir tydelig svar: selgere må være mer konkrete og presise når de gir opplysninger om feil og risiko.
Bakgrunnen for saken
Boligen i denne saken ble solgt opplysninger i egenerklæringen om at det hadde vært mus i boligen, og at noe arbeid var gjort av ufaglærte. Det var ikke spesifisert når det hadde vært mus, eller hvor stort omfanget hadde vært. Det var heller ikke opplyst om hvilket arbeid som var utført av ufaglærte. Etter overtakelsen oppdaget kjøperne museskader, feil i kledningen og en feilmontert fuktsperre.
Selger mente at opplysningene fritok dem fra ansvar, men Høyesterett slo fast at:
Generelle opplysninger er ikke nok. Å skrive “det har vært mus” gir ikke kjøperen et konkret og klart bilde av de faktiske skader.
Ansvar kan ikke skyves over på kjøper med vage advarsler. Skjulte feil forblir selgers ansvar dersom de ikke er beskrevet presist.
Hva betyr dommen for en boligselger?
Dommen sender et tydelig signal til alle som skal selge bolig:
Du må gi konkrete opplysninger dersom du vet om feil, skader eller problemer.
Generelle advarsler beskytter deg ikke mot krav i ettertid.
Skjulte feil du ikke opplyser om, kan gi kjøper rett til prisavslag, erstatning eller i verste fall heving.
Tips til selgere
Vær konkret i egenerklæringen: Ikke skriv bare “det har vært fukt” – angi når, hvor, hva som ble gjort og om problemet er løst.
Dokumenter utbedringer: Har du hatt håndverkere inne eller gjort tiltak mot skader? Legg ved kvitteringer og bilder.
Unngå uklare formuleringer: “Ukjent tilstand” eller “kan være feil” gir deg lite vern. Vær heller ærlig om hva du faktisk vet.
Bruk fagfolk: Dersom du er usikker på kvaliteten på arbeidet som er gjort, få en fagkyndig til å vurdere det før salg.
Del også slike opplysninger og dokumenter med takstmannen.
Kommentarer